Оренда комерційної нерухомості в кризу залишається для бізнесу найдешевшим способом забезпечити себе офісом, складом або торговим приміщенням. Але орендарю треба уважно підходити як до вибору об’єкта оренди, так і до узгодження умов договору з орендодавцем. Які найпоширеніші помилки роблять орендарі?
Оренда об’єкту, на який відсутній дозвіл на введення в експлуатацію. При будівництві приміщень для здачі в оренду забудовники часто укладають договори і отримують забезпечувальні платежі від орендарів до отримання дозволу на введення будівлі або споруди в експлуатацію. Тому орендар повинен в першу чергу переконатися в законності орендованого приміщення: запросити у орендодавця дозвіл на будівництво, а також документи про його права на земельну ділянку, категорії земель та вигляді дозволеного використання. Такі заходи повинні бути прийняті, щоб виключити ризик оренди самовільної будівлі, оскільки орендний договір по самобуд, швидше за все, буде визнаний судом недійсним. Тоді орендар не зможе повернути кошти, внесені в рахунок орендної плати.
Оренда самобуду нерідко стає предметом розгляду в арбітражних спорах. Так, у Львівській області організація, яка орендувала два останні поверхи в шестиповерховому будинку, вимагала стягнення з орендодавця сум, сплачених за договором оренди, який раніше був визнаний судом недійсним. Причина – орендовані поверхи було надбудовано до чотириповерхового будинку і володіли всіма ознаками самовільної будівлі. Всі інстанції відмовили орендарю у стягненні грошових коштів.
Також орендарям треба враховувати, що використовувати для своїх цілей орендоване приміщення в будівлі, що не введеному в експлуатацію, вони не зможуть. Орендодавець в цій ситуації має право передати приміщення орендарю лише для ремонтних робіт. Будь-яка інша діяльність в такому приміщенні заборонена і карається адміністративним штрафом
Нечіткий розподіл витрат на оплату комунальних послуг. Згідно ст. Цивільного кодексу орендодавець і орендар можуть самостійно домовитися, на кого буде покладено витрати по утриманню орендованого майна.Недосвідчені орендарі при складанні договору не завжди звертають увагу на даний пункт, що часто призводить до виникнення непередбачених витрат, а іноді і до судових позовів. Практика судів однозначна: орендар зобов’язаний нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено договором.
Наприклад, в Львові індивідуальний підприємець здав в оренду належне йому приміщення в двоповерховій будівлі під торгівлю продовольчими товарами та алкоголем. Після розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця орендар звернувся до суду з позовом про стягнення сплачених орендарем комунальних платежів, вважаючи, що орендодавець таким чином безпідставно збагатився. Позиції судів всіх інстанцій були однозначні: не відбулося жодного безпідставного збагачення, так як оплата комунальних послуг є обов’язком орендаря в силу положень.
Неузгоджена мета користування. Кожна компанія при виборі об’єкта оренди відштовхується від власних цілей. При складанні договору такі цілі повинні бути узгоджені з орендодавцем і, крім того, повинні відповідати призначенню приміщення, передбаченому проектною і технічною документацією.
Якщо призначення об’єкта оренди не відповідає умовам договору (наприклад, орендується житлове приміщення для складських, навчальних і будь-яких інших цілей, окрім проживання людей), то договір з такою умовою буде визнаний недійсним як такий, що порушує Закон України. Подібні випадки не рідкість в судовій практиці. Наприклад, в одній із справ в Тернопільські області компанія під друкарню орендувала житлове приміщення в гуртожитку університету. За позовом прокуратури договір оренди зазначеного приміщення було визнано недійсним, а житлове приміщення – таким, що підлягає звільненню.
Неузгоджені поліпшення орендованого приміщення. У орендаря нерідко виникає необхідність переобладнати приміщення, щоб вони відповідали потребам бізнесу. Всі поліпшення, а також пов’язані з ними витрати треба заздалегідь узгодити з орендодавцем, щоб уникнути негативних наслідків. Закони передбачають два типи поліпшень орендованого майна – віддільні і невіддільні, однак критерії їх визначення туманні. Тому питання про поліпшення рекомендується окремо погодити в договорі. Найчастіше труднощі виникають з невіддільними поліпшеннями. Якщо в договорі не були узгоджені умови по ним, то за загальним правилом витрати на них лягають на орендодавця. Однак у судовій практиці нерідко зустрічаються справи, коли орендодавець відмовляється відшкодовувати витрати та орендарю доводиться стягувати вартість невіддільних поліпшень в судовому порядку.
Після узгодження всіх деталей щодо оренди приміщення необхідно задуматись над вибором транспортної компанії для транспортування Ваших речей до місця призначення. Повний асортимент транспортних послуг ви можете знайти за посиланням https://nosha.ua/lviv